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华尔街正在成为欧洲最新的大地主

2019-07-12 01:46:53
  
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  美国银行在欧洲房市复苏中谋得了巨大的利益,成为了房主和租户们日益激烈抵制的对象。

特里斯镇已经成为了标志性的口号。(图片来源:Irish Mirror)特里斯镇已经成为了标志性的口号。(图片来源:Irish Mirror)

  八年来,图伯恩(Tobun)家从来没有拖欠过房租。但今年二月,这对夫妻收到了一封信,通知他们租期一到,他们就该离开居住的联排小屋。其他四十位与他们比邻而居的租户们也收到了同样的通知。

  租户们着手开始调查事情的来龙去脉,最后,这些居住在特里斯镇郊外的工薪阶层发现,一切都指向了华尔街。

  欧洲遭受金融经济危机后,投行巨头高盛集团大量抢购了爱尔兰的不良债务,其中就包括了2014年对特里斯镇开发商的贷款。现在,特里斯镇的开发商想要退出这场租赁博弈,于是开始出售手中的房地产。作为贷款的所有者,高盛将谋得很大一部分收益。

  高盛本身与这次“租户驱逐”没有直接关联。但是,因为美国银行在欧洲房市复苏中起到了如此重要的作用——并在这个过程中谋得了巨大的利益——他们成为了房主和租户们日益激烈抵制的对象。

  “不知怎么的,这些基金就参和进了我们的社区,”方克·图伯恩(Funke Tobun)表示,“他们从中获利,但人们却为此遭受不幸。”

特里斯镇,一个小男孩正骑车穿过街道。这里的居民却面临被驱逐的命运。(图片来源:纽约时报)特里斯镇,一个小男孩正骑车穿过街道。这里的居民却面临被驱逐的命运。(图片来源:纽约时报)

  美国的金融公司借着二战以来最严重的经济衰退,席卷了欧洲的城市、郊区和城镇,华尔街已经成为了欧洲最大的新地主。过去四年,高盛集团、博龙资产管 理有限公司(Cerberus Capital Management)、孤星基金(Lone Star Funds)、黑石集团(Blackstone Group)等美国金融公司共计收购了全欧洲超过2230亿欧元的不良房地产贷款,占整个欧洲不良房地产贷款出售量的近80%。

  这些公司做出的只是最常规的权衡:在萧条时期进行廉价的投资,期待前景一定会发生改变,而财富也会随之而来。同时,通过复杂的投资策略(往往涉及一 些空壳子公司),这些公司几乎不用付出多少成本和赋税。随着人们饱受拆迁和更高抵押贷款的折磨,巨大的利润和可疑的税务策略,让华尔街成为了愤怒和懊丧的 人们的众矢之的。在某些情况下,华尔街的公司只是被动的一方,这些地主背后的投资者、开发商和银行才是真正的推手。在其他情况下,他们都是采取行动的直接 参与者。

  尽管存在争议,这些公司和他们在欧洲的收购,实际对欧洲混乱情况的清理起到了至关重要的作用。

  在爱尔兰和西班牙等地,政府和银行数年来不计后果地助长了以债务为主要推力的房地产繁荣。而这些泡沫一旦破裂,国家就因为不良贷款和经济衰退不堪重 负。根据世界银行的统计,欧洲银行业不良资产在金融危机之后大幅上升。2008年,欧盟银行业不良率为2.71%,大幅攀升到2012年的6.72%。到 2015年,虽然欧债危机得到了一定程度的解决,但葡萄牙、爱尔兰、意大利、希腊和西班牙这南欧区银行业不良率依然呈现出上升的态势,特别是在2015 年,上述五个国家不良率进一步大幅上升,除了西班牙外,其他四个国家银行业不良率超过10%。

  在这样的情况下,华尔街开始介入,购买商业房产、甚至出租开发个人住房的抵押贷款。他们为欧洲陷入危机的国家投入了急需的资金,改善了这些国家的财政状况、阻止了房地产价值的暴跌,同时清理了银行账面。

  “外资投资推动了金融系统的重新启动,并加速了调整和恢复,”高盛发言人赛巴斯提安·豪威尔(Sebastian Howell)表示。

  但这种金融复苏是不平衡的,陷入困顿的屋主和租客们的选择非常有限。屋主们被迫接受苛刻的条款,这可能让他们丧失抵押品赎回权。而住户们则面临高额的费用,维持现有住房变得更加困难。即便是按时交付房租的租客,当房地产价格不断上升,负担不起房租的他们也只能被迫离开。

图伯恩太太和她需要特殊照顾的儿子。(图片来源:纽约时报)图伯恩太太和她需要特殊照顾的儿子。(图片来源:纽约时报)

  不论华尔街是否直接参与其中,活动人士都把华尔街的公司列为了大众的攻击目标。

  “有一件事必须弄清楚,这些基金不是慈善机构,”帮助陷入困境的房主们的非营利性组织——爱尔兰抵押贷款持有人组织(Irish Mortgage Holders Organization)负责人大卫·哈尔(David Hall)表示,“他们所做的,是出售,获利,然后退出。”

  抗议者占领了巴塞罗那的空置公寓——这些公寓的抵押贷款已由黑石集团收购,声援那些被高盛子公司驱逐的马德里租户。在爱尔兰,寻求保护的业主们在国会大厦前示威。

  现在,这些交易已经重新获得了关注。西班牙当局开始对租户和房主们进行保护。爱尔兰财政部长十月出台立法,加强对华尔街税收的监督。

  在特里斯镇,租户们要求政府进行干预,以继续留在家园。收到驱逐信后,一些家庭搬进了一家临时收容所。

  “他们承受不起这样的压力,”图伯恩太太表示,“他们担心最后自己会无家可归。”

  泡沫破碎的负面影响

  数十年来,特里斯镇都是都柏林西北边缘的一处被遗忘的岩石地,绵延数英亩的田地间,只有零星几座房屋点缀其中。

  1999年,爱尔兰加入欧盟货币联盟后,一切都改变了。外国资本涌入这个国家,经济开始腾飞。这个一跃成为凯尔特之虎(Celtic Tiger)的国家,银行们向Twinlite(图伯恩家房屋的开发公司)等房地产开发商提供了极为自由的贷款。

  里克和迈克尔·拉金兄弟,是Twinlite的所有人。这对兄弟对爱尔兰进行了最雄心勃勃的开发——一度被视为垃圾填埋场选址的控制土地上,超过 2000栋统一外观的房屋拔地而起。这些三层小楼,有着大小适中的厨房整洁的后院,吸引了教师、警察等工薪阶层的租户纷纷前来,构成了一片多文化的区域。

  2006年,拉金兄弟在特里斯镇新添了一座庞大的零售中心和一栋4000万美元的豪华四星酒店。酒店包含155个房间、卖各种混合配方或不同地方特 色菜肴的餐馆和一个橡木板建成的会议室。剪彩仪式上,伯蒂·埃亨(当时的爱尔兰总理)将该建筑称为“开发商对我们未来经济的信心之选”。

特里斯镇,Twinlite建造的Cruise Park Drive。(图片来源:The Irish Times)特里斯镇,Twinlite建造的Cruise Park Drive。(图片来源:The Irish Times)

  类似的开发席卷了这个国家。到2006年,爱尔兰银行在开发方面的贷款超过950亿欧元,而1999年时,这个数字只有55亿美元。建筑投入占到了这个国家经济活动的四分之一。

  之后,2008年全球欧债危机来袭,爱尔兰经济开始崩溃。尽管早有预警信号,拉金兄弟依然没有停止房屋建设,他们还是推出了一个1亿欧元的计划,要建造11层室内滑雪场和登山中心。随着危机加深,城市规划人员否决了这一计划。

  许多开发商和购房者无力支付他们的贷款,让银行背负了巨额的问题债务。银行开始疯狂寻找降低负荷的途径,就连Twinlite这样还没有陷入困境的 贷款方,也成了急于脱手的对象。政府通过成立国家资产管理机构打包出售不良贷款,推动了事态的发酵——2010年爱尔兰政府救市计划之后,该机构的作用又 进一步扩大。

  这些被迫切出售的贷款,售价只有账面价值的30%,让华尔街的公司从中看到了机会。华尔街公司收购了近1000亿欧元面值的爱尔兰不良债务。

  Twinlite在特里斯镇的贷款,是高盛子公司波尔特尼资产金融公司(Beltany Property Finance)大举收购的对象之一。2014年,高盛子公司从爱尔兰阿尔斯特银行(Ulster Bank)手中收购了Twinlite的贷款。而Twinlite方面表示,他们反对该债务出售,并曾对银行提起诉讼以组织该交易,但失败了。

  此后,特里斯镇的居民面临两种选择:买下他们现在的房产,或租期到后面临驱逐。

  开发商作为贷款人,向图伯恩太太提供了20万欧元的贷款购房。但图伯恩太太每月的净收益只有1000欧元,家中还有老人,无力承担1.6万欧元的首付。她的丈夫是一名出租车司机,欧债危机前他工作12个小时的预期收入是150欧元,但现在只有40欧元。

  图伯恩太太表示,她最大的担心是,她的家庭可能会加入日益庞大的无家可归者行列。

  目前,爱尔兰正在经历强劲的复苏。但这个国家的经济增长,部分依托于财政策略,真正的基础收益还尚未起到作用。这场危机让5000多人无家可归,政府则资助了大量收容所。

2014年,爱尔兰的房主们就曾示威,抵制政府将他们的房贷出售给不经监管的海外公司。(图片来源:the journal)2014年,爱尔兰的房主们就曾示威,抵制政府将他们的房贷出售给不经监管的海外公司。(图片来源:the journal)

  图伯恩太太的选择并不多。她不想搬得再远一些,因为这意味着她需要特别照顾的儿子得换一所学校。附近的房租又太过昂贵。欧债危机以来,由于泡沫破碎导致的房屋建设缩减,爱尔兰的房租上涨了近20%。

  不过,驱逐租户的举动说明,图伯恩太太和蒂塔特里斯镇租户们的房屋,比起长期租借,作为空置房产出售的价值更大。

  在今年三月的一份声明中,拉金家族否认了高盛子公司曾施压逼迫他们结束租约或进行出售。该声明表示,鉴于监管政策的改变和市场环境的改善,拉金家族的公司希望退出住宅租赁业务。

  对特里斯镇的居民们来说,这场驱逐战役已经成为了一场令人精疲力尽的折磨。五月接到通知后,吉利安·墨菲(Gillian Murphy)和她的伴侣达米安·摩尔(Damien Moore)拒绝搬离他们租住了六年的家。

  他们的三个孩子中,有一个得了自闭症,转校会让他在其他地方的项目名单中垫底。

  收到搬离通知不久,两个拉金旗下公司的工作人员就上门开始拍照。

  “我们都对这些人感到恐慌,因为我们不知道他们是谁,又想做什么,”墨菲女士表示。

  获利之手

  去年之前,爱尔兰很少有人听说过博龙资产管理公司。和其他华尔街玩家一样,博龙悄然进入这个国家,在当地以其他名字成立了一家子公司,然后建立起复杂而广泛的关联企业。

  都柏林有13家这样的子公司,每一家名字里都带有Promontoria。这些公司没有员工,也没有办公室,他们的注册地址都是Grant‘s Row——国会大厦附近的一个邮箱。这些子公司又是荷兰一些控股公司的子公司,其中110多家的名字中带有Promontoria 。

  这样的结构帮助博龙在爱尔兰大举获利。两年内,通过这些子公司,博龙以不到60亿欧元的价格,收购了爱尔兰和英国价值约170亿欧元的房地产贷款。单在爱尔兰,博龙就获得了数亿欧元的利润和其他收入。

  这样的设置,在爱尔兰政府和其他一些税收策略的作用下,让这些巨额收入在“税务魔法”中几乎消失。

图伯恩家收到通知,让他们准备好搬离。(图片来源:纽约时报)图伯恩家收到通知,让他们准备好搬离。(图片来源:纽约时报)

  为了收购债务,博龙资产的荷兰Promontoria分公司以高利息向博龙资产旗下的爱尔兰Promontoria分公司出借资金。爱尔兰业务最终将与房地产投资收益近乎等值的资金作为利息偿还。利息作为赋税减免项,使得博龙资产的税收账单明显减少。

  一家爱尔兰子公司——Promontoria Eagle收购了北爱尔兰和英国的不良债,这笔交易让该子公司在2014年获得了1.11亿英镑的收益,折合约1.4亿美元。扣除利息、管理与审计费用,应税利润只有7788英镑,最终向爱尔兰缴纳的税费低至1947英镑。

  根据企业情报公司DueDil提供的另外五家博龙资产爱尔兰子公司的公司文件:应税利润和税额也削减到类似水平。高达10亿英镑的贷款业务最终缴纳的税费连2000英镑都不到。

  其他华尔街公司也采取了类似的策略。2014年末,高盛子公司Beltany从爱尔兰的贷款投资组合中获得440亿欧元的利息收益。文件显示,通过将应税利润压低至1000欧元,该子公司最终缴纳的税务费用只有250欧元。

  2014年末,孤星基金的利息收入超过9.7亿美元,但应税利润只有1100多万美元,最终纳税不到100亿美元。

  “华尔街的公司从其他人的不幸中大举获利,更重要的是,他们利用系统的漏洞几乎没有缴纳任何税费,”都柏林三一学院金融教授詹姆斯·斯图沃德(James Stewart)表示,“那么他们对社会做出什么贡献了吗?”

  博龙资产和孤星基金拒绝对此作出回应。高盛表示,子公司Beltany遵循了爱尔兰法律,而其获得的收益向美国纳税。

  反击

  一个温暖的夏日,20人涌入了都柏林中部的一个地下室。昏暗的房间变成了基层工作Hub的临时指挥部,招募来的会计师和律师志愿者将帮助那些面临驱逐的人们。

  大卫·瓦尔什(David Walsh)曾是一名消防员,他居住在爱尔兰西部海岸的巴利巴宁(Ballybunion),驾车六小时来参加这次会议。两年前,孤星资本的爱尔兰分公司 以低价收购了他们为民宿巴利巴宁B&B(Ballybunion B&B)借的贷款。但现在,他无法以同样低廉的价格赎回他的抵押贷款,这让瓦尔什感到无比愤怒。不久,他表示孤星资本的子公司试图提高他的抵押贷 款价格。欧债危机中,瓦尔什家民宿的入住率明显下滑,原先贷款的银行已经同意让他将月还款从2000欧元降低到800欧元。

  “他们一周日夜不断地给我打电话,说我们要提高付款,”说起孤星资本的分公司,瓦尔什先生这样表示。

  当Hub项目的律师质疑孤星资本对瓦尔什先生抵押贷款所有权的合法性时,瓦尔什将他的还款额转换成托管基金的形式,作为该问题得到解决前的抗议。

  “弱势群体受到的伤害是巨大的,”他表示。瓦尔什受到了丧失抵押品赎回权的威胁,这是他不断抗争的根本原因。

特里斯镇已经成为了标志性的口号。(图片来源:the journal)特里斯镇已经成为了标志性的口号。(图片来源:the journal)

  更激烈的抗议已经在西班牙爆发,黑石集团、高盛和其他美国公司在西班牙收购居民住房,包括补贴出租房。

  虽然低收入租户在他们的投资组合中占到比例并不大,但这些公司为了提高物业价值开始驱逐住户的行为,却燃起了战火。维权群体P.A.H.在西班牙各地和黑石纽约总部外组织起了抗议活动。

  黑石集团和高盛表示,他们驱逐的只是很少部分的住户,而且他们的本意是帮助租户获得更长期居住的地方。高盛方面表示,其政策是能帮助某些备受压力的租户不被驱逐的。

  明目张胆的侵权引起了政治方面的重新评估。一些西班牙的地方政府已经开始通过立法打击华尔街的参与。加泰罗尼亚(Catalonia)现在要求涉事公司为租户们提供廉租房。如果这些美国公司掌控的房屋空置超过三年及以上,当地政府也有权赎回房屋,或进行征用。

  反对驱逐活动愈演愈烈,运动主要领导人雅达·科洛(Ada Colau)去年甚至当选了巴塞罗那市长。她表示:“基金的不透明和这些公司天高皇帝远的位置,让追责变得难上加难。”

  抗议者和各政治领域的立法者开始敦促更严格的监管体系。随着新法提出以剔除税收漏洞并减少大规模拆迁,立法者们正在考虑对银行与金融公司设立一系列行为准则,并要求其为陷入困境的房主提供替代住房。

运动主要领导人雅达·科洛(Ada Colau)去年甚至当选了巴塞罗那市长。(图片来源:纽约时报)运动主要领导人雅达·科洛(Ada Colau)去年甚至当选了巴塞罗那市长。(图片来源:纽约时报)

  然而,对图伯恩太太和其他特里斯镇的住户来说,这些变化并不能带来多少帮助。近来,图伯恩太太与其邻居收到通知,这一轮合同到期后,明年他们的房租会大幅上涨。她表示,她与其他40位租户将无力支付这些费用。

  新的租费会更接近目前的市场价格,但许多住户怀疑,这一轮费用调整是为了逼走他们,好把这些房产出售。对此,特里斯镇正在规划新的一系列示威活动。

  “这场斗争实力太过悬殊,”图伯恩太太表示,“他们想逼迫我们离开。我们能做的就是抗争。”

  “我们相信奇迹,”她补充道,“但我不确定,我们能否取得胜利。”

  编译:周依帆

  来源:纽约时报

  原标题:Wall Street Is Europe’s Landlord. And Tenants Are Fighting Back.

 

责任编辑:郭明煜 SF008


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